Como funciona a compra de imóveis da Caixa

No portal Imóveis Caixa aparecem quatro formas principais:

• Leilão SFI (1º e 2º leilão): imóvel retomado pela Lei 9.514, com lances no site do leiloeiro.
• Licitação Aberta: disputa conduzida por leiloeiro oficial, geralmente para imóveis que não foram vendidos nos leilões.
• Venda Online: propostas no site da Caixa, com cronômetro.
• Compra Direta: sem disputa, no site da Caixa.

A Caixa também cita Concorrência Pública e Venda Direta para imóveis do FAR ou de terceiros, com proposta por escrito e depósito de 5% da avaliação.

As regras do Leilão e da Licitação Aberta ficam no edital de cada evento. As da Venda Online e da Compra Direta ficam no documento "Regras da Venda Online". Nem sempre há imóveis em todas as formas: na lista nacional da Caixa de 14/09/2026 havia 5.189 imóveis no Leilão SFI, 1.921 na Licitação Aberta, 89 na Venda Online e nenhum na Compra Direta.

É a venda de imóvel retomado de contrato com alienação fiduciária, sem passar pela Justiça, pela Lei 9.514. Há 1º e 2º leilão, e o 2º oferece só o que não foi vendido no 1º.

O anexo do edital traz, para cada imóvel, o valor mínimo do 1º leilão, o do 2º e o valor de avaliação. Esses valores não seguem uma ordem fixa: o 1º leilão pode ficar acima da avaliação, e o 2º pode ser mais caro que o 1º. No edital consultado, um imóvel tinha 1º leilão de R$ 122.000,00 e 2º de R$ 156.949,19; outro tinha 1º leilão de R$ 600.189,81 e avaliação de R$ 514.200,36. Isso acontece porque, pela lei, o mínimo do 1º leilão é o valor do contrato ou a base do ITBI usada pela prefeitura, o que for maior, e o do 2º é a dívida mais as despesas.

Quem arremata paga ao leiloeiro, no mesmo dia, comissão de 5% do lance, cobrada por fora do lance. Os valores podem ser atualizados até o dia da sessão, e o imóvel pode sair do leilão, por exemplo se o antigo dono exercer o direito de recomprar. Confira o anúncio no dia.

A disputa é conduzida por leiloeiro oficial. No edital consultado foi só pela internet, no site do leiloeiro; o modelo de edital também admite sessão presencial junto com a internet, conforme o evento.

Vale proposta igual ou acima do valor mínimo, e vence o maior lance, desde que o vencedor pague ao leiloeiro, no mesmo dia, a comissão de 5%, que não faz parte do lance. O leiloeiro registra o lance como pagamento à vista: quem vai usar FGTS ou financiamento precisa alterar a proposta no portal da Caixa dentro do prazo. Imóvel que não é vendido, ou cujo vencedor desiste, pode ir depois para a Venda Online, se a Caixa quiser.

Na Venda Online, o imóvel recebe propostas enquanto corre um cronômetro. Se chegar uma proposta maior nos 5 minutos finais, o cronômetro ganha mais 5 minutos, quantas vezes for preciso. Vence a maior proposta quando o cronômetro zera; no empate, vale a mais antiga. A Caixa homologa o resultado em até 5 dias úteis.

Na Compra Direta não há cronômetro: o imóvel fica com a primeira proposta igual ou maior que o valor mínimo. A homologação acontece logo depois, com boleto emitido na hora.

Nas duas não há leiloeiro nem comissão de leilão, e o corretor credenciado é pago pela Caixa. Vencer não fecha o negócio sozinho: a Caixa ainda homologa e pode cancelar a disputa ou retirar o imóvel da venda.

Pessoas físicas a partir de 18 anos (ou de 16, se emancipadas) e empresas. Ficam impedidos os dirigentes da Caixa, os empregados das áreas de venda de imóveis, os cônjuges, companheiros e parentes em linha reta até o 3º grau (pais, filhos, avós, netos, bisavós e bisnetos) de uns e de outros, a autoridade do ente público a que a Caixa se vincula e o MEI. O financiamento da Caixa só é concedido a pessoa física.

Depende do anúncio. Cada imóvel diz se aceita só pagamento à vista ou se aceita dinheiro próprio somado a FGTS e a financiamento da Caixa na linha SBPE. Não se aceita forma que não esteja no anúncio.

Mesmo com 100% do crédito aprovado, é preciso pagar entrada de pelo menos 5% com dinheiro próprio. A exceção é convênio com a Caixa; nas Regras da Venda Online e no edital de Licitação Aberta, também evento promocional. O crédito deve ser aprovado antes da disputa, numa agência ou num correspondente Caixa Aqui, e essa aprovação é só referência: valem as condições do dia da assinatura. O prazo para assinar é de 30 dias corridos e não é prorrogado nem se faltar verba na linha de financiamento.

• Parte paga com dinheiro próprio: vence em 2 dias úteis contados da homologação.
• Escritura ou contrato de financiamento: até 30 dias corridos da divulgação do resultado.
• Registro no cartório: o comprador registra e paga ITBI e registro. Nas Regras da Venda Online e no edital de Licitação Aberta, o ITBI tem de ser pago de uma vez, mesmo que a prefeitura permita parcelar.
• Matrícula registrada entregue à Caixa: o prazo muda conforme o documento. Nas Regras da Venda Online são 60 dias depois de quitar ou assinar o financiamento; no edital de leilão consultado, 30 dias da assinatura; o edital de Licitação Aberta consultado traz 30 e 60 dias em pontos diferentes, então siga o mais curto. O atraso pode levar a Caixa a desfazer a venda, entrar na Justiça ou impedir novas compras.

No Leilão SFI, o edital consultado manda o arrematante levantar e pagar IPTU, condomínio e taxas pendentes. A cartilha da Caixa ressalva o caso em que o edital e o anúncio digam expressamente que a Caixa paga.

Na Venda Online, na Compra Direta e na Licitação Aberta, depende do anúncio de cada imóvel: pode ser a Caixa, o comprador ou uma divisão entre os dois. Se o anúncio e a proposta não disserem nada sobre condomínio, as Regras da Venda Online e o edital de Licitação Aberta consultado dizem que a Caixa paga o condomínio atrasado (essa regra não vale para IPTU). Atenção: a cartilha da Caixa para Leilão e Licitação Aberta diz que os débitos são do arrematante, salvo previsão expressa. Como as fontes da própria Caixa divergem, confira o edital do evento e o anúncio antes do lance.

Quando a Caixa for pagar, os comprovantes dos débitos devem ser enviados em até 60 dias da proposta. Não pague por conta própria sem autorização prévia da Caixa, porque ela não reembolsa. Diante do condomínio, quem compra responde pelas dívidas do dono anterior (Código Civil, art. 1.345).

Se o comprador for o ocupante, o ex-mutuário ou parente em linha reta do ex-mutuário, ficam com ele as despesas vencidas e a vencer de IPTU, condomínio, água, esgoto, foro, laudêmio e demais taxas do imóvel, e ele ainda reembolsa o que a Caixa já tiver pago.

A Caixa vende o imóvel no estado de ocupação e conservação em que ele se encontra, e desocupar é tarefa e custo do comprador. A Caixa não se compromete a entregar o imóvel desocupado.

A Caixa informa que não há previsão de entregar chaves para visita. O anúncio se baseia na matrícula e num laudo de avaliação que pode ter sido feito só pelo lado de fora; esse laudo não é mostrado ao comprador, e descrição, divisão interna e fotos são apenas indicativas. As Regras da Venda Online e o edital de Licitação Aberta mandam verificar a ocupação antes da proposta; o edital de leilão exige, antes do lance, matrícula atualizada, certidão de ônus e análise jurídica.

Pela Lei 9.514, o antigo devedor tem preferência para recomprar até a data do 2º leilão. Na Caixa, ele faz a proposta no portal, não paga comissão ao leiloeiro e tem de pagar até a data do 1º leilão ou, se o imóvel não for arrematado no 1º, até a data do 2º. O preço corresponde ao valor de 2º leilão.

Para quem quer arrematar, o risco é o imóvel sair do leilão antes ou durante os lances porque o antigo dono exerceu a preferência. Se ele não se manifestar até a arrematação, perde o direito. Os documentos consultados da Venda Online, da Compra Direta e da Licitação Aberta não preveem essa preferência.

Na Venda Online e na Compra Direta, há 7 dias corridos, contados da homologação, para se arrepender sem multa e com devolução integral. Depois disso, desistir custa multa de 5% do valor total da proposta, o restante volta sem correção e o comprador pode ser bloqueado para novas compras.

Na Licitação Aberta e no Leilão SFI não há direito de arrependimento. A comissão de 5% do leiloeiro não é devolvida e há multa de 5%, então a perda pode chegar a cerca de 10%. O edital de leilão avisa ainda que o arrematante que não paga pode sofrer denúncia criminal e cobrança na Justiça. Em todas as formas, a Caixa pode chamar o segundo colocado.