1ª e 2ª praça: como funcionam o 1º e o 2º leilão de imóveis

Do Código de Processo Civil antigo, de 1973, que chamava de "praça" a venda judicial de imóveis. O Código atual, de 2015, não usa mais a palavra: fala em leilão judicial eletrônico ou presencial, e o eletrônico é a regra.

No leilão presencial, o edital tem de marcar local, dia e hora de um segundo leilão, para o caso de ninguém se interessar pelo primeiro. Mas a lei não garante que haverá duas etapas nem que a segunda será mais barata: isso depende do edital de cada processo. A Justiça do Trabalho e a falência têm regras próprias; na falência, por exemplo, a lei prevê três chamadas.

O juiz fixa um preço mínimo, que tem de constar do edital. Lance abaixo dele é "preço vil" e não deve ser aceito. Quando o juiz não fixa mínimo, é vil o lance abaixo de 50% da avaliação. O Código atual não exige que o 1º leilão seja pela avaliação: vale o mínimo que o edital fixar para cada etapa.

Alguns imóveis têm proteção extra. Se o imóvel não pode ser dividido e tem coproprietário ou cônjuge que não é parte na execução, o lance precisa garantir a essa pessoa a parte dela, calculada sobre a avaliação, e ela tem preferência para arrematar pelo mesmo valor. Imóvel de incapaz que não alcançar pelo menos 80% da avaliação tem a venda adiada por até 1 ano.

O STJ usa os 50% da avaliação como regra, mas já disse que o conceito não é absoluto, num caso de venda fora do leilão depois de anos de tentativas frustradas. Essa exceção depende do juiz em cada processo: não conte com ela para dar lance abaixo do mínimo do edital.

A regra é pagar à vista e de imediato, salvo decisão do juiz. Mas dá para apresentar por escrito uma proposta parcelada: até o início do 1º leilão, por valor não menor que a avaliação; até o início do 2º, por valor que não seja vil. A proposta precisa ter pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, garantido por hipoteca do próprio imóvel.

É uma proposta, não um direito. Ela não suspende o leilão, qualquer proposta à vista passa na frente, e entre parceladas vence a de maior valor. Atrasar parcela gera multa de 10% sobre a parcela atrasada somada às que ainda vão vencer. Quem arremata e não paga perde a caução e fica proibido de participar do novo leilão do imóvel.

Ainda não por completo. Quando o juiz, o arrematante e o leiloeiro assinam o auto de arrematação, a lei considera a arrematação perfeita e irretratável, e ela não se desfaz nem se o devedor ganhar os embargos (ele recebe reparação). Mas ainda há riscos:

• Até a assinatura do auto, o devedor pode pagar a dívida e encerrar a execução, e o arrematante fica sem o imóvel mesmo tendo depositado o preço.
• Nos 10 dias seguintes, alguém pode alegar preço vil, outro vício, ineficácia ou falta de pagamento.
• Sem alegação, sai a carta de arrematação com o mandado de imissão na posse, depois de pagos o preço (ou dadas as garantias), a comissão, as despesas e o ITBI.
• Depois da carta, a anulação só pode ser pedida em ação própria, da qual o arrematante participa.

O arrematante pode desistir e receber o depósito de volta em casos previstos na lei, como provar em até 10 dias uma hipoteca, penhora ou outro ônus real que o edital não mencionava.

Pela Lei 9.514, depois de registrar a propriedade em seu nome, o credor tem 60 dias para fazer o leilão. Antes da Lei 14.711/2023 eram 30 dias. Esse prazo é um dever do credor, não uma data que o comprador controla: o que vale são as datas do edital. Se no 1º leilão ninguém cobrir o mínimo, o 2º acontece nos 15 dias seguintes.

É o valor do imóvel fixado no contrato para venda em leilão, com a revisão que o próprio contrato prevê. Se esse valor for menor que a base de cálculo do ITBI usada pela prefeitura na consolidação, o mínimo passa a ser essa base, que varia de município para município. Por isso o 1º leilão pode sair acima da avaliação e do preço de mercado. O valor exato está no edital e pode ser atualizado até o dia do leilão.

Pela regra geral, vence o maior lance que cubra a dívida inteira mais despesas (inclusive de cartório), seguros, encargos, tributos e condomínio. Esse mínimo não quer dizer desconto: como depende do tamanho da dívida, pode ficar acima da avaliação e até acima do 1º leilão. Num edital da Caixa, um imóvel tinha 1º leilão de R$ 122.000,00 e 2º de R$ 156.949,19.

Desde a Lei 14.711/2023, se ninguém chegar a esse valor, o credor pode, se quiser, aceitar lance de pelo menos metade da avaliação. É escolha do credor, não direito de quem dá o lance. O STJ, numa decisão de Turma, disse que lance abaixo da metade da avaliação não pode ser aceito, mesmo que cubra a dívida. A lei não diz qual avaliação vale: confira no edital.

Há uma exceção importante. Quando a dívida vem de financiamento para comprar ou construir o imóvel residencial do próprio devedor (fora consórcio), o mínimo do 2º leilão é a dívida mais despesas e encargos, sem a opção da metade da avaliação. Se ninguém chegar a esse valor, a dívida é considerada extinta e o banco fica livre para vender o imóvel por conta própria. Na Caixa, é aí que o imóvel passa para a Licitação Aberta, a Venda Online ou a Compra Direta.

Pode, até a data do 2º leilão. Para isso ele paga a dívida, as despesas, os seguros, os encargos, o condomínio, os tributos (inclusive ITBI e laudêmio pagos na consolidação), os custos de cobrança e leilão e os custos da nova compra. Pelo STJ (Tema 1.288, recurso repetitivo), nos casos posteriores à Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem que a dívida tenha sido paga, o antigo dono não pode mais retomar o contrato: só tem essa preferência.

Para quem vai dar lance, isso significa que o imóvel pode sair do leilão se o antigo dono pagar. Não confunda com a remição do leilão judicial, que tem outro prazo e outro valor.