Imóvel ocupado em leilão: o que muda para quem arremata

Não. A saída do ocupante depende de acordo ou de ordem do juiz. Tirar o ocupante por conta própria é fazer justiça com as próprias mãos, o que é crime (Código Penal, art. 345). Isso vale mesmo depois de a compra estar registrada.

O mandado de imissão na posse, que é a ordem para o arrematante entrar no imóvel, sai junto com a carta de arrematação. E ela só é expedida depois que o arrematante deposita o lance (ou dá as garantias do parcelamento), paga a comissão do leiloeiro, as despesas e o ITBI, e depois do prazo de 10 dias em que a arrematação ainda pode ser contestada.

Os 10 dias são o mínimo, não a data de entrada: a lei não diz em quanto tempo o cartório expede a carta nem em quanto tempo o oficial de justiça cumpre o mandado, e isso varia por vara e comarca.

Quando quem ocupa é o próprio devedor do processo, o arrematante costuma pedir a entrada no mesmo processo, sem abrir ação nova. Se quem ocupa não participou do processo (inquilino, comprador por contrato de gaveta, invasor), o caminho pode ser outro, e não achamos decisão do STJ que resolva isso de forma geral. Antes de dar lance, descubra quem ocupa e consulte um advogado.

Não exatamente. Pela Lei 9.514, o banco e também quem compra no leilão podem pedir na Justiça a reintegração de posse, e a lei manda o juiz conceder a ordem logo no início do processo, com 60 dias para desocupar, desde que se prove a consolidação da propriedade.

Os 60 dias contam da ordem do juiz, não da compra. Antes é preciso contratar advogado, entrar com a ação, esperar a decisão e a intimação e, se o ocupante não sair, pedir o cumprimento forçado. A lei não fixa tempo para essas etapas, e juízes podem suspender a ordem em casos específicos. O STJ decidiu que o banco pode pedir a reintegração antes dos leilões, então pode já existir um processo em andamento: vale consultá-lo.

Depois da arrematação, ações do antigo devedor contra o contrato ou contra o procedimento não impedem a reintegração e se resolvem em indenização. A exceção é a falta de notificação do devedor: se a Justiça reconhecer esse defeito, o leilão pode ser anulado e o comprador pode perder o imóvel. Se quem compra do banco depois dos leilões, em venda direta, pode usar o mesmo caminho não foi confirmado.

No imóvel retomado pela alienação fiduciária, a lei permite encerrar a locação com 30 dias para o inquilino sair, desde que o aviso seja dado em até 90 dias da consolidação, que essa condição esteja em cláusula específica e destacada do contrato e que o credor não tenha concordado por escrito com o aluguel. A lei fala do credor, e estender esses 30 dias a quem arrematou é interpretação sem decisão do STJ encontrada. Como os 90 dias contam da consolidação, que acontece antes do leilão, muitas vezes já terão passado. Aluguel contratado ou prorrogado por mais de 1 ano sem concordância escrita do credor não vale contra o credor nem contra quem o sucede.

Pela regra geral da Lei do Inquilinato, quem compra um imóvel alugado pode encerrar a locação dando 90 dias para o inquilino sair, se avisar em até 90 dias do registro da compra. Depois disso, a lei presume que o novo dono aceitou manter o aluguel. A exceção é o contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de venda e averbado na matrícula. Se o inquilino não sair, o STJ disse, num caso de compra comum, que o caminho é a ação de despejo.

No imóvel retomado pela alienação fiduciária, o antigo devedor que continua no imóvel deve uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel usado para o leilão, contada da consolidação da propriedade até a data em que o novo dono recebe a posse. O STJ decidiu, numa decisão de Turma, que o juiz não pode reduzir esse percentual.

Ter o direito não é dinheiro garantido: é preciso ação de cobrança, e o antigo devedor, que já não pagava o financiamento, pode não ter bens. A lei não diz como esse período se divide entre o banco e quem comprou no leilão: veja o edital e o contrato. O inquilino não deve essa taxa, e para o leilão judicial não conferimos regra equivalente.

A Lei 9.514 diz que o antigo devedor responde por IPTU, taxas e condomínio até o credor receber a posse, mas isso organiza a relação entre eles e não protege quem compra. Pelo Código Civil, quem adquire a unidade responde pelas dívidas de condomínio do dono anterior, com multas e juros. Pelo Código Tributário, IPTU e taxas atrasados passam para quem adquire, salvo prova de quitação no título.

Na prática, o comprador pode ter de pagar e depois tentar receber do antigo dono, e cada mês de ocupação aumenta a conta. Quem paga os atrasados até a venda (banco ou comprador) está no edital e no anúncio de cada imóvel.

Quem pede cada ato adianta a despesa dele, como as custas e a diligência do oficial de justiça, pela tabela de cada tribunal. O advogado que o comprador contrata é custo do comprador.

Na sentença, quem perde é condenado a devolver as despesas e a pagar honorários ao advogado de quem ganhou. Esses honorários pertencem ao advogado, não ao cliente, então não devolvem o que o comprador pagou ao próprio advogado. Se o ocupante tiver gratuidade da justiça, a cobrança fica suspensa e só pode ser feita em até 5 anos se ele passar a ter condições de pagar. É prudente contar com a possibilidade de não recuperar esse custo.

O comprador. No edital da Caixa consultado, quem compra declara aceitar o imóvel no estado de ocupação em que está e isenta a Caixa da desocupação. A Caixa informa que o corretor credenciado, pago por ela, orienta e pode encaminhar uma notificação extrajudicial, mas essa notificação é só um aviso: se não houver acordo, só a Justiça pode ordenar a saída.

A Caixa não entrega chaves para visita, o laudo pode ter sido feito só por fora e as fotos são apenas indicativas. Também não paga advogado nem custas da ação. A exceção é a venda ser desfeita por decisão judicial definitiva, ou por registro impossível sem culpa do comprador: aí a Caixa devolve o que foi pago, corrigido pela poupança, e reembolsa os honorários de advogado da ação de desocupação ou de defesa do imóvel, com contrato, nota fiscal e comprovante, até 20% do valor da proposta somando todas as ações, sem indenização por perdas e danos.

Não existe prazo médio oficial. Nas fontes oficiais consultadas (leis no Planalto, STJ e Caixa) não há esse número, e qualquer promessa de "X meses" é estimativa de mercado.

A saída também pode ser suspensa. Em janeiro de 2023, a presidência do STJ suspendeu provisoriamente a entrada de uma empresa que tinha comprado da Caixa um imóvel retomado, porque havia ação plausível para anular a retomada e as moradoras, idosas, perderiam a única casa. Foi um caso concreto, e o contrato do comprador já avisava desse risco.