Custos e riscos de arrematar um imóvel em leilão

Pela regra geral da profissão (Decreto 21.981/1932), quem arremata paga ao leiloeiro 5% sobre o valor arrematado. Os 3% que aparecem no mesmo artigo são outra coisa: é o que o dono do imóvel paga ao leiloeiro quando os dois não combinaram outra taxa.

• Leilão judicial: a comissão é fixada em lei ou pelo juiz e, quando for o caso, aparece no edital.
• Caixa, no Leilão e na Licitação Aberta: 5% pagos ao leiloeiro no dia, por fora do lance, e não devolvidos se o comprador desistir.
• Caixa, na Venda Online e na Compra Direta: não há leiloeiro nem comissão; o corretor credenciado é pago pela Caixa.

Em qualquer caso, o percentual, se ele é somado ao lance e se é devolvido quando a venda é desfeita estão no edital.

O ITBI é imposto municipal, e cada cidade fixa sua alíquota: não existe percentual nacional. Na cidade de São Paulo a alíquota é 3% e, na arrematação em leilão, a base é o valor arrematado, salvo quando a prefeitura apura outro valor.

Sobre a base de cálculo, o STJ decidiu (Tema 1113, recurso repetitivo) que o ITBI incide sobre o valor de mercado do imóvel, sem ligação com o valor venal do IPTU, que o valor declarado se presume correto até a prefeitura provar o contrário e que ela não pode fixar a base de antemão por uma tabela própria. Na arrematação judicial, o STJ decide há décadas que a base é o valor pago no leilão, em decisões de Turma. Algumas prefeituras ainda emitem a guia pelo valor maior, o que obriga a contestar. Para o leilão de banco não localizamos decisão do STJ específica: vale a lei do município.

O ITBI é pago antes do registro. No leilão judicial, a carta de arrematação só sai com a prova de pagamento. Na Venda Online e na Licitação Aberta da Caixa, ele tem de ser pago de uma vez, mesmo que a prefeitura permita parcelar.

O valor da escritura e do registro é fixado por lei de cada estado e do Distrito Federal, então muda de um estado para outro: consulte a tabela oficial do estado do imóvel. No leilão judicial não há escritura, registra-se a carta de arrematação. Nos documentos da Caixa, ITBI, laudêmio, escritura e registro ficam com o comprador, e o prazo para entregar a matrícula registrada é curto (30 ou 60 dias, conforme o documento).

No leilão judicial, IPTU e outros tributos do imóvel anteriores à arrematação são pagos com o dinheiro do lance. O STJ decidiu (Tema 1134, recurso repetitivo) que o edital não pode passar essas dívidas para o arrematante, e que, se o preço não bastar, a prefeitura cobra o antigo dono. A regra vale para editais divulgados depois do julgamento de outubro de 2024 e não cobre condomínio nem os tributos que vencerem depois da arrematação. Mesmo assim, confira se a dívida antiga foi baixada no cadastro da prefeitura.

No leilão de banco, não localizamos lei nem decisão do STJ que dê ao arrematante a mesma proteção. Pela regra geral do Código Tributário, os tributos passam para quem adquire, salvo prova de quitação. O edital pode dizer que o banco paga parte, mas isso vale só entre você e o banco: a prefeitura pode cobrar o novo dono. Peça a certidão de débitos de IPTU antes do lance.

Pelo Código Civil, quem compra a unidade responde pelas dívidas de condomínio do dono anterior, com multas e juros.

No leilão judicial, pelo Código de Processo Civil de 2015, as dívidas ligadas ao imóvel, inclusive as de condomínio, são pagas com o preço da arrematação, respeitada a ordem entre os credores. Mesmo assim, o STJ já responsabilizou o arrematante por cotas anteriores ao leilão quando o edital informava a dívida, em decisões de Turma, sem tese obrigatória. Trate o edital que não fala nada como risco, não como garantia.

No leilão de banco e na Caixa, depende do edital e do anúncio de cada imóvel. Em qualquer caso, peça ao condomínio uma declaração atualizada do valor devido e some ao custo.

No leilão judicial, a regra é pagar à vista e de imediato, salvo decisão do juiz. Dá para propor pagamento parcelado (pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, com hipoteca do imóvel), mas qualquer proposta à vista passa na frente. Quem arremata e não paga perde a caução e fica proibido de participar do novo leilão; atrasar parcela gera multa de 10%.

Na Caixa, a parte paga com dinheiro próprio vence em 2 dias úteis contados da homologação, e o contrato tem de ser assinado em até 30 dias corridos da divulgação do resultado.

• Caixa, Venda Online e Compra Direta: há 7 dias corridos, contados da homologação, para se arrepender sem multa e com devolução integral. Depois disso, a Caixa retém 5% do valor da proposta, devolve o resto sem correção e pode bloquear o comprador.
• Caixa, Leilão e Licitação Aberta: não há arrependimento. A comissão de 5% do leiloeiro não volta e há multa de 5%.
• Leilão judicial: a desistência com devolução do depósito só vale nos casos previstos em lei, como provar em até 10 dias uma hipoteca, penhora ou outro ônus real que o edital não mencionava.

No leilão judicial, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação não se desfaz nem se o devedor ganhar os embargos (ele recebe reparação). Mas ela ainda pode ser anulada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz ou desfeita por falta de pagamento, se alguém provocar o juiz em até 10 dias. Depois da carta de arrematação, só por ação própria, da qual o arrematante participa. Antes da assinatura do auto, o devedor ainda pode pagar a dívida e ficar com o imóvel.

No leilão de banco, o antigo dono pode recomprar até a data do 2º leilão. Depois da arrematação, ações discutindo o contrato ou o procedimento não impedem a posse e se resolvem em indenização, com uma exceção que ainda ameaça a compra: a falta de notificação do devedor.

• Ocupação: a desocupação costuma ser tarefa e custo do comprador, com ação judicial e tempo que ele não controla.
• Estado do imóvel: muitas vezes não dá para visitar, e o imóvel é vendido no estado em que está.
• Ônus e processos: pode haver ação judicial ou penhora que não aparece no anúncio. Nos documentos da Caixa consultados, cancelar hipoteca ou penhora da matrícula é custo do comprador.

Antes do lance, junte: edital completo, matrícula atualizada, certidão de ônus, certidão de débitos de IPTU, declaração do condomínio, busca de processos em nome do antigo dono, a alíquota do ITBI da cidade e a tabela de cartório do estado.