Como calculamos o IPL, a nota de 0 a 10 dos imóveis
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Todo imóvel ativo na Genial Leilões recebe uma nota de 0 a 10, o IPL. Ela serve para ordenar e comparar oportunidades num catálogo com milhares de imóveis. Não é avaliação oficial, não é laudo e não é recomendação de compra.
Como a nota é calculada?
O IPL soma três partes, cada uma de 0 a 10, com pesos diferentes:
IPL = Margem × 0,60 + Risco × 0,30 + Oportunidade × 0,10
O resultado é arredondado para uma casa decimal. A nota é refeita a cada coleta diária da fonte, então muda quando mudam o lance, a avaliação, a praça ou a modalidade.
Como funciona a Margem?
A Margem mede o desconto do lance mínimo sobre a avaliação que a própria fonte publica (o laudo do banco ou do processo). Ela começa em 3 e ganha 1,25 ponto a cada 10 pontos percentuais de desconto, até o máximo de 10.
- Sem desconto (lance igual à avaliação): 3
- 20% de desconto: 5,5
- 40% de desconto: 8
- 56% de desconto ou mais: 10
Quando o lance está acima da avaliação, a Margem fica abaixo de 3 e pode chegar a 0. Em leilões com duas praças, o desconto usa o lance da praça em andamento.
A avaliação é a da fonte, não um preço de mercado medido por nós. Quando o anúncio não traz avaliação, não há desconto para medir: a ficha avisa e, por enquanto, a Margem fica em 3, o mesmo valor de um imóvel sem desconto.
Como funciona o Risco?
O Risco começa em 6 e recebe ajustes pelo que a fonte informa:
- mais 2 pontos quando a fonte informa que o imóvel aceita financiamento;
- mais 1 ponto em venda direta ou venda online, em que não há disputa de lances;
- menos 1 ponto em leilão, que tem prazos e disputa: judicial, extrajudicial (inclusive o leilão SFI da Caixa e o de alienação fiduciária) ou quando a fonte diz só que é leilão, sem dizer de qual tipo;
- nenhum ajuste em licitação, quando a fonte não informa a modalidade e quando ela usa um nome de modalidade que ainda não reconhecemos.
Cada fonte escreve a modalidade do seu jeito. Por isso a Genial agrupa esses nomes por tipo de venda antes de aplicar o ajuste: o mesmo tipo de venda recebe o mesmo ajuste em qualquer fonte.
Hoje o Risco não mede a situação jurídica, a ocupação nem a facilidade de revender o imóvel. Esses pontos aparecem na ficha de cada imóvel, fora da nota.
E a Oportunidade?
Hoje a Oportunidade vale 5 para todos os imóveis do país. Até 10/09/2026 imóveis de São Paulo recebiam um bônus que não vinha de nenhuma medição, e ele foi retirado quando o catálogo passou a cobrir o Brasil todo. Um peso por região só volta se vier de dado medido, como o tempo que os imóveis levam para vender.
O que significa cada faixa?
- Excelente: 8,0 ou mais
- Ótimo: de 6,5 a 7,9
- Bom: de 5,0 a 6,4
- Regular: de 3,5 a 4,9
- Fraco: abaixo de 3,5
Com a regra atual a nota vai de 2,0 a 9,2. Um leilão que não aceita financiamento chega no máximo a 8,0, porque perde 1 ponto de Risco e não ganha os 2 do financiamento.
Em 16/09/2026, dos 13.298 imóveis ativos, 1.677 estavam em Excelente, 3.265 em Ótimo, 883 em Bom, 5.761 em Regular e 1.712 em Fraco. A maior parte dos Excelente (1.465) era de vendas diretas da Caixa, a Venda Online, em que não há disputa de lances, a maioria com financiamento aceito e desconto médio acima de 50%. Esses números mudam a cada coleta.
O IPL diz se vale a pena arrematar?
Não. A nota ajuda a encontrar onde olhar primeiro, mas não considera ocupação, dívidas do imóvel, estado de conservação, documentação nem o preço real de venda na região. Antes de dar lance, leia o edital, confira a matrícula e os débitos e, quando possível, visite o imóvel. Os custos que vão além do lance estão no guia de custos e riscos.